[摘要] 继温州传出上报松绑限购的方案后，日前据媒体报道，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。在“分类调控”背景下，持续4年之久的“限购令”似乎出现松动迹象。
继温州传出上报松绑限购的方案后，日前据媒体报道，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。在“分类调控”背景下，持续4年之久的“限购令”似乎出现松动迹象。
然而在对相关信息进行核实的过程中，长沙市住房和城乡建设委明确对媒体否认“长沙酝酿和讨论松绑限购的可能性”，同时答复：“暂时未进行这方面的事务”。与此同时，山东省住房和城乡建设厅相关工作人员也在接受当地媒体采访时表示，并没有接到要对楼市限购令松绑的相关通知，也就是说，目前该省济南市和青岛市将继续执行既有的楼市限购政策。
调控“主权”正在回归地方政府，但究竟如何分类并调整方向，特别是涉及限购政策，却显得格外敏感与慎重。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。
市场下行引发“试探”
目前，在性重点房企中，已有26家房企公布了今年的销售目标，其中一半房企的目标为低增长，销售目标的保守印证了房企对2014年市场不确定性的判断。
事实上，每当房地产市场出现下行，就会有市场声音要求放松调控。温州已是连续31个月房价下跌，杭州部分楼盘降价直接引发购房者非理性的砸售楼处等事件成为市场转向的信号，商品房成交低迷，直接影响到当地的税收和下游产业的消费，更为重要的是影响到地方土地财政的收入。本轮限购松绑传闻始于温州，实际上在今年浙江省两会期间，就有代表和委员强烈建议取消或弱化限购，而在两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪更把类似的声音带到北京。他表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱，建议国家实行差异化的楼市调控政策。
事实上，尽管长沙否认松绑限购的说法，但证实了曾在早些时间召开了房企沟通会，并透露了一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。而上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光则证实，浙江省有关方面近期也召集了房企代表进行调研和沟通。从零碎的市场信息的整理不难发现，各地积极响应分类调控已经进入实质性的“试探”阶段。
此前，自本轮调控政策出台以来，“限购令”已在40多个城市进行推广和落实，期间从未放松，在2013年第四季度，其中10余个城市甚至进一步收紧了限购政策。而各地一些试图松绑的尝试基本都被迅速叫停，或以“误读”为终。
“松绑”或难救颓势
分类调控在两会期间的提出，为房地产平稳健康发展明确了未来的基本方针，但目前而言，如何分类，分类之后各自采取怎样的政策调整，目前还没有相对具体的方向和指令。秦虹表示，各地在制定调控政策时要重点在于调整供应结构，各地方政府在进行楼市分类调控时应从产业发展入手推动经济发展，而不能一味地依赖土地收入解决财政需求，住宅建设用地的供给必须依据需求决定。
有业内专家称，目前房价涨幅收窄和下跌城市数量不断增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。本轮“松绑”限购的讨论，更多意义是地方政府在给开发商打气，从而稳定房地产市场。
一方面，在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但空间很小，是纠偏误伤刚需的政策，因为楼市去投资化的大方向不会改变。
另一方面，对于放松限购本身，业内不少专家也认为不会对市场起到立竿见影的“反转”作用。湖南不动产商会秘书长李咏就表示，长沙房地产业界人士虽然对“价升量跌”的本地楼市现状感到焦灼，但对松绑限购的意愿并不迫切。“原来长沙的限购政策就并不严厉，所以松绑与否对市场影响并不大。”
而在杭州，据当地市场人士介绍，在本轮调控前该是市场投资性购房比例在40%左右，但随着调控深入，杭州目前楼市纯投资客已经很少。通过几次集中价格调整，部分被压抑的市场需求也得到了释放，因此杭州楼市整体需求已显疲态，受实际需求不足的影响，即使取消限购，对市场的拉动作用也有限。如果限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，未来中央或将允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，但通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，才是去库存、使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平的最重要手段。“宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，但后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。”
“公司今年以来房地产项目大幅收缩，一季度房地产业务占总业务的比例已经快接近个位数。”一位大型信托公司的人士告诉笔者，这是公司近年来从未有过的现象。
来自用益信托的数据显示，2014年一季度，信托公司房地产集合信托计划发行规模较去年四季度下降超过40%，成立规模更是下降50%，信托公司大幅收缩房地产项目发行规模。
一位信托行业资深人士向笔者表示，信托公司主动收紧房地产战线，一方面是因为有些信托公司前几年业务比较激进，主动收缩风险敞口。另一方面，是出于对房地产行业的系统性风险的考虑，信托公司担心一旦房价下跌，一些房产公司的资金链可能会断裂。
但笔者同时也发现，不同房企融资环境也有了较大变化，优质开发商容易获得融资，而中小房企却逐渐弱势，难以获得资金支持。
十个做成一个就不错了
随着兴业银行“停贷风波”，多家银行收紧了对房地产企业的贷款。原本银行收紧房企贷款，对于信托公司是一件好事，更多相对优质的房企会寻找信托公司满足自身融资需求，信托公司的项目可选范围也将扩大。
不过2014年以来，房地产项目在信托公司的业务占比在逐渐减小，信托从业人员连连哀叹如今房地产项目不好做。据用益信托工作室不完全统计，2014年季度，房地产信托发行数量为253款，发行规模729.52亿元，成立规模455.07亿元；而去年四季度，房地产信托发行数量为302款，发行规模1249.84亿元，成立规模986.54亿元。发行规模下降41.63%，成立规模下降53.87%。发行及成立规模均出现大幅下滑。
对于数据反映的结果，多位信托行业资深人士表示认同。但信托业内对于房地产市场未来可能出现的风险，有不同的认识，所以行业对于房地产业务的开展出现了分化。目前多数信托公司开始收缩房地产业务，也有很多公司仍然看好行业，房地产业务开展正常。“房地产行业形势不好，地产项目谁敢做啊。”一位信托项目经理向笔者抱怨。某大型信托公司人士也表示：“公司今年以来房地产项目大幅收缩，一季度房地产业务占总业务比例已经快接近个位数，这是公司发展近年来从未有过的现象。”
上述信托经理向笔者表示，“以往十个房地产项目能成七八个，如今十个项目中有一两个项目能做成就不错了。”
笔者分析数据发现，不仅整体的发行规模减少，项目数量减少，就连单个项目的融资规模也出现下降。用益信托工作室数据显示，2014年一季度，单个项目融资额度在5亿元以上的只有30个，大部分项目融资额在1亿 2亿元之间，单个房地产项目融资额度明显减小。
笔者统计发现，多家信托公司的今年一季度的房地产信托发行量还不及去年单月的规模。以大型信托公司为例，中融信托一季度发行了9款房地产集合信托计划项目，北京信托仅发行了两款，平安信托也只发行了5款。
房企融资环境分化
房地产项目难做的原因何在？上述信托行业资深人士向笔者表示，“今年项目难做，最主要原因是各家信托公司对于项目更加审慎，风控更加严格。业内多家大型信托公司对三四线城市房地产项目是坚决不做了，对于房企的要求也提高。”
上述信托经理则告诉笔者：“年前上会通过了一个常规的房地产项目，但是年后公司开会提高了风控的标准，这个项目最终又被公司的风控给否决了，最终项目没有做成。”“现在公司的风控对于房地产项目，不仅要求是一线城市或者省会城市，而且项目位置也要求是核心区位、核心地段。对于房企资质要求也更加苛刻，以前在四三二资质要求上还可以打打擦边球，现在四三二是要求。融资房企需要是百强房地产企业。”上述信托行业资深人士向笔者表示。
笔者发现，万科、绿地、恒大等多家知名房企借助信托公司融资更加普遍，一季度发行的项目还有持续增加的趋势。
兴业信托房地产信托总部总监陆云曾表示，房地产市场出现分化与风险，不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资，中小房企却逐渐弱势，难以获得资金支持。
上述信托行业资深人士向笔者表示：“目前，房地产行业形势下行，信托公司已有明显收缩房地产业务的趋势，今年信托公司业绩可能会受到一定的影响。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
