[摘要] 现在国内房地产市场一片“混乱”，两派观点针锋相对：一边是万科总裁郁亮“房地产行业已进入下半场”的楼市预警，一边是任大炮“2014不买房就需再等30年”的看涨言论，地产大佬们的激辩让后市走向变得更加难以预测。
现在国内房地产市场一片“混乱”，两派观点针锋相对：一边是万科总裁郁亮“房地产行业已进入下半场”的楼市预警，一边是任大炮“2014不买房就需再等30年”的看涨言论，地产大佬们的激辩让后市走向变得更加难以预测。
笔者无意在此评判这些大佬的观点，只想就相关监管部门就房地产的一些表态做出说明。
央行在今年季度货币政策执行报告中确认了房地产增长动能减弱。原文表述为“在外需和房地产等既有增长动能减弱的情况下，新的强劲增长引擎尚待形成，潜在风险需要高度关注……”。
数据也支持央行的这个判断。今年季度，完成房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，比上年全年回落3个百分点。
在房地产开发投资增速放缓的同时，房地产贷款增速也小幅回落。截至3月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末回落0.3个百分点。
支持央行这个判断更直观的证据体现在房价上。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，比上年12月减少9个。二手住宅价格同比上涨的城市有68个，比上年12月减少1个；二手住宅价格环比上涨的城市个数有42个，比上年12月份减少22个。
基于房地产既有增长动能减弱的“诊断”，央行开出了“药方”：加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测。同时，建立和完善绿色信贷机制，落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
那么，现在的房地产市场是否真的需要出台刺激政策呢？笔者以为，当前房地产出现的一些问题是转型升级过程中必然会发生的。问题的核心是，房地产企业有没有搞清楚这个行业转型升级的目标和方向是什么？
无需查看其它文件，央行已经给出了答案：“优化流动性的投向和结构，着力降低棚户区改造等……重点领域的融资成本。”如果说这个答案还不够明确，那么“进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造”的提法应该足够清晰了吧。
说了这么多，简言之，未来金融资源将向棚户区改造倾斜。这是未来一段时间内房地产业的发力重点。笔者以为，及时做出向棚户区改造战略转型的房地产企业，就不必担心房地产行业进入下半场。
棚户区改造又有多大利润空间呢？2014年《政府工作报告》提出，要加大保障性安居工程建设力度，全年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。截至3月末，保障性住房开发贷款余额为7783亿元，同比增长26.7%，增速比房产开发贷款高8.4个百分点。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至3月末，已按进度发放住房公积金贷款669亿元，支持了76个城市的316个保障房建设项目，收回贷款本金170亿元。
从上述数据不难看出，棚户区改造可为房企带来大量的机会。向棚户区改造转型或抢得棚户区改造“一杯羹”，将是房企解忧的一剂良药。
此外，被誉为“棚改”干将的原辽宁省长陈政高日前履新住房和城乡建设部党组书记一职。分析认为，辽宁较早开始棚户区改造，一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部，意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。
这项人事变动释放的政策信号更清晰了。
生命人寿、安邦保险举牌金地集团引发险资布局养老地产的遐想。实际上，保险公司“抢食”养老地产已成为公开的“秘密”。粗略统计，目前各险企计划投资养老地产的金额已超过2000亿元。
“养老地产被看作是一场饕餮盛宴，盖房子的、卖保险的、做护理的，还有外资，都在搞，良莠不齐。”一位对养老地产颇有研究的房地产业内人士笑言，“真正的养老地产不是盖房子、卖保单这么简单，而是整合了医疗、护理、教育、社区管理等各类资源的立体服务，投资周期长、服务要求高，想赚钱得慢慢来，细火慢炖。”
业内人士认为，险企要下好养老地产这盘棋，需要迈过资金流动性管理、产品设计与运营以及跨界资源整合等多重门槛。
热潮涌动 大小险企齐上阵
“今年我们一定完成长三角的布局。”泰康人寿董事长陈东升表示，除上海外，江苏、浙江亦被确定为布局重点，已规划在南京、苏州、杭州、宁波等地获取项目用地，因地制宜地建设泰康之家连锁养老社区。泰康人寿计划未来5-8年在投资1000亿元，建设15-20个养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期达到20万客户规模。
不仅泰康人寿，大小险企都在加快布局养老地产的步伐。“中国人寿准备在两到三年完成重点区域、重点城市的养老、养生布局，初步完成养老养生基地建设，逐步研究配套的保险产品，进一步推动主业业务发展。”中国人寿董事长杨明生表示。
合众人寿高层亦透露，未来10年，合众人寿计划在打造26个大型养老社区，规模在1000亿元左右，届时可容纳46万老人养老。
一些中小规模保险公司也在积极拿地，期望享有先发优势。比如，前海人寿3月末以4亿元拿下深圳一块养老设施用地，5月初又以近1.5亿元拿下西安一块商服用地。
险企对养老地产的热衷源于市场前景广阔。有券商研究报告认为，到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元，当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。
而险企参与养老地产具有天然优势。比如，寿险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；以项目未来的居住权打包成保险产品，可解决资金回收期长问题。此外，保险公司有大量高端客户，是养老地产项目天然的市场资源。
上述房地产业人士分析，泰康、合众已有实际产品推出，率先取得先发优势，其他险企要想抢占先发优势可遵循两个路径：一是复制泰康、合众的模式，尽快完成拿地、产品开发、销售推广全过程，推出实际产品；一是与房地产企业联姻，利用其土地资源、房产开发优势。后者可通过与开发商合作，这适合于具有地产大股东背景的险企，集团内部资源整合难度大大小于不同行业企业之间的跨界合作，合众人寿、前海人寿的大股东都有房地产背景。还有一条捷径就是控股具有品牌影响力的房地产公司，比如近期市场热炒的险资举牌事件。“这样的话，未来险资在土地市场的拿地、在资本层面对房地产公司的股权交易现象会增多。”
掣肘犹存 “开花结果”待深耕
尽管险资对养老地产的计划投资额已超过2000亿元，但实际投资额仅为零头。保监会官员在去年年底的一次公开论坛上透露，截至去年10月末，保险公司投资养老地产的实际投资额仅为50亿元。
梳理去年10月以来的投资动向，险资对养老地产的投入依然是计划投资额高企，实际投资额增长不多。诸多业内人士称，这是因为保险企业投资养老地产还处于探索阶段。险资投资养老地产必须长期持有并运营，这对其资金管理能力、产品设计和管理能力提出了考验。
陈东升认为，养老社区不是暴利产业，是一个很低回报、很长周期的商业模式。他介绍，养老社区从拿地、建造到推向市场，大概是8到10年的周期，这个周期里是不赚钱的。但未来产业成熟后，会给保险公司带来长期、稳定的，但不是暴利，而类似于固定；平均下来，5.2%的是可以接受的。
目前，泰康、合众的养老社区均有两种销售模式，即直接缴纳月租和购买保险产品。泰康人寿相关负责人介绍，的门槛是年交20万元，交10年，总保费200万元，等到70岁入住社区时，账户上积累的保险资金用来支付社区服务费。
合众则将目标客户定位为中产阶层。客户通过购买“合众优年生活实物养老保障计划”，提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利。的一种选择是每年缴费2.9万元，缴纳10年，70岁入住，可居住10年。
“养老地产需要大量的资金投入，规模没起来的话，投入高，而影响力弱。”在华泰保险集团副总经理杨平看来，险资投资养老地产的挑战不是拿地、养老社区建设，而是后期一系列养老服务的提供和完善。
长江证券分析师刘俊同样认为，相较于钢筋混凝土的建设，专业医护团队的培育更加重要。“长期看护”和“专业照护”是切入养老市场的更好端口。步做基础设施建设，第二步谋求与医疗护理行业的深入合作，软硬兼施，保险机构才能真正分得养老市场的一杯羹。
泰康人寿相关负责人强调，泰康的养老社区强调“医养结合”，计划在养老社区配套老年康复医院，在重点城市开设高端门诊和健康管理中心，并与国内外知名大学、医院、医疗研究机构等展开深度合作，提升泰康医疗体系整体水平和服务质量。
多管齐下 扶持力度需加强
“对参保人来讲，养老产业发展解决的是服务的问题。”中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文分析，目前的居家养老、社区养老和机构养老三种养老方式都有问题亟待解决。对于机构养老，一定要鼓励民间资本参与，加大市场化改革力度，制造和维护一个民间资本进入的良好与公平的市场环境。
业内人士认为，养老服务业和保险的结合才刚刚开始，当前是保险公司布局养老地产的好时机，但盈利至少在5年之后。在此起步阶段，应加大政策对险资投资养老地产的扶持力度。
按目前保监会政策，险资投资养老地产被限定在“只租不售”范围。这给一些保险公司带来了资金压力。合众人寿董事长戴皓认为，如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。而消费者不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。因此，养老社区应“可租可售”。
他还建议，对实物型养老保险计划给予个人所得税延迟缴税的优惠政策，即参与实物型养老保险计划的个人，其缴纳的保险费在不超过个人收入一定比例的范围内不缴纳个人所得税，而是在领取年金入住养老社区的时候再缴纳个人所得税。
泰康之家CEO刘挺军认为，应明确补贴问题。区分是不是养老机构的核心点不应该放在是不是盈利上，而应该看是持有还是卖，如果是长期经营的，就应该享受补贴。他还建议，把补贴供方变为补贴需方，特别是应该在社保基金中拿出一块来支付老年的病后康复和部分护理需求。
此外，养老地产发展还存在“九龙治水”现象。比如，不少保险公司做养老设施的地块属于商业用地，按要求需配备一定比例的车位，但老人们基本用不上。而行业标准缺失、专业人员短缺等现状也亟需行业组织、标杆企业引导市场向标准化、规范化方向发展。
可喜的是，业界呼吁良久的将养老用地纳入国有建设用地供应计划已经实现。国土部4月底发布《养老服务设施用地指导意见》，明确养老用地范围、用途、年期以及供地方式等。这被业内解读为从政策面上使得营利性养老机构有了估值定位，养老机构可以完成资产估值，实现资本流动。
但上述房地产业人士强调，目前险企储备的养老地产项目大多在一线城市郊区和二三线城市，拿地困难会是他们进军一线城市的一个门槛，而较高的收费标准也将考验投保人的接受能力，政府可以从营业税优惠、商业保险个税递延等方面予以支持。
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