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浙江义乌:乌伤之城——冒险家的天堂还是地狱?

中指研究院 2018-02-22 08:40:17

中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,希望给行业各界带来一些参考启示。

一座堆积在针头线脑上的城市

义乌,古称“乌伤”。从最初期的鸡毛换糖,到如今恢弘的五区国际商贸城,义乌靠着精细的商品划分,为全球市场供应近180万种货物,发卡、假花、玩具、相框……2010年,南非世界杯开幕,“呜呜祖拉”以最为聒噪的方式成为人们的经典记忆。而制造这个经典的一大功臣,就是敏锐的义乌商人。

义乌的商机吸引了众多外来人口,众多打拼致富的故事把义乌包装成了一个冒险乐园,拼搏、好胜的商贩不断涌入,目前义乌现有人口已突破达200多万,其中外来人口达到143.3万人,常驻外商1.3万,在义乌这个城市里就有48个民族的人员在创业谋生。

野蛮生长的房地产江湖

敏锐的义乌人并不局限于小商品市场,在房地产领域亦是活跃。

2014年前,外来品牌开发商尚未涌入义乌。头脑灵活的义乌商人捞金无数,转而投资房地产。这时的义乌房地产市场是一片独立的江湖,野蛮生长。2011年8月11日,义乌市中心的一场土地出让的结果吸引了关注——因为它高达72.19亿的总价,刷新了当年土地出让的总价纪录,而令人惊诧的是,拍地当天,开发商就开始预售并收预收款数亿。当时此地块以一万五的楼面地价被本土开发商拿下,放在现在的义乌都是不低的水平,房价水平时,此楼盘售价高达4万每平米,如今7年过去了,房价已跌去大半,而这一本土开发商也因资金链断裂逐渐没落。

粗放、不正规的房地产市场导致大批本土开发商违规开发,许多项目烂尾、大批房屋入住多年后拿不到产证,义乌人开始对房产投资谨慎以对,市场渐渐冷了下来。

品牌开发商初尝甜头

2014年,义乌政府疲于打理烂尾楼盘,最终打开土地市场,万达首当其冲进入义乌市场,1月份拿地5月份开盘,2年后万达广场招租完成开业,万达速度不仅让义乌人在房产开发建设进度上有了颠覆性的认识,同时也意味着以前拿了地“卖”房,“空手套白狼”的时代已经不复存在,义乌本土开发商也要从速度和质量上再做加法,用品质赢得市场。

随后,浙系品牌房企中的品质代表——绿城、滨江进入义乌市场,许多义乌客户都在杭州置业过,他们中不乏“绿粉”、“滨粉”,在享受过高端品质楼盘的产品与物业服务后,他们对义乌楼盘也有了更高期待。“被以前的市场搞怕了,交付时间长的楼盘,我不敢买,就怕买到“烂尾楼”,买房子就是要买大品牌品质好的楼盘,我就是看中绿城的品牌”在绿城桃花源售楼处的一位女士这么跟售楼员说。

“义乌人很低调的,你别看他们穿的不起眼,很多来我们楼盘买房的都是全款”。我们走访的滨江德信公园壹号的李经理跟我们打趣道,“我们楼盘是低密度叠墅产品,几百万一套,很多人买不起的,但现在市面上这类产品太多了,风险很大”。既然风险这么大,那为什么还有这么多开发商要再拿地呢?“溢价高啊,这么低的楼板价,这么高的售价,我们愿意搏一搏”。

高风险与高回报之城

小商品城的兴盛造就了一大批有钱人,但金融危机、电商冲击也让这个城市有了衰退之势。依稀记得17年春节刚过,大批务工人员并未在各大车站如期而至,义乌小商品的核心买家——中东顾客,也因为国内战乱而至订单减少,据悉2017年义乌每月有超过500家商铺关停。

随着实体经济的没落,房地产市场却再次火热起来,像一朵无根之花。经过几年的房地产市场颓败之后,义乌许多沉寂多年的老盘又活了过来。近两年外来品牌开发商拿地势头凶猛,再度推高了楼板价,高楼板价以及大户型的设计,导致市区已无刚需楼盘可购。以目前较为火热的两个街道为例,福田街道义乌世茂中心精装楼盘价格已卖到3.6万每平米,滨江与新光合作开发的楼盘暂未上市但也对标3万+的售价;江东街道高层已达2.6万每平米,户型均在120平以上。义乌不乏富裕阶层,但实体经济的没落也消解了这部分富裕阶层,最终将难以托举市面上高总价的改善产品,而另一方面大量新义乌人,他们只能前往义乌东阳交界处购买低总价的产品。

像最初来这个城市打拼的新义乌人一样,外来开发商也都是血性的冒险家,职业的敏锐度让他们嗅到高溢价的商机一涌而上,但义乌永远是高风险与高回报并存的城市,过去是,未来也是。

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